房价、货币、汇率、通胀的反馈链:经济周期已陷入死亡螺旋?
特别关注 编辑:四维金融 发表于 1970/01/01  点击:146

 

前言:很久以前,生物学家们认为,生命可以分为三个基本阶段,即儿童阶段、成年阶段和老年阶段。直到几年前,研究人员们开始发现,人的生命不止上述三个阶段。

在几年前,美国加利福尼亚大学欧文分校科学家们声称,他们通过果蝇实验发现了一个预示死亡即将到来的生命阶段,科学家们借鉴了四个不同的实验室关于果蝇寿命与生殖能力的实验数据并对其进行深入分析,最后发现随着雄性越来越老,它们的生殖能力也越来越差。但是,当雄性快要死亡时,不管它是年轻的、中年的或老年的,它的生殖能力要比还有数周寿命的同龄果蝇出现骤然下降的状况。他们将这一新发现的生命阶段称为“死亡螺旋”阶段。
所谓死亡螺旋,就是一个预示死亡即将到来的生命阶段。

1、房价与M2(货币发行量)的死亡螺旋

过去数年,很多财经大V都满脸正义的批判房地产挤垮了中国的实体经济,但大多都是雾里探花,浮于水面,探究的并不真切。事实上,房地产挤垮实体经济是一个伪命题,真正挤垮非房地产实体经济的并不是房地产行业本身,而是房价!这是两个完全不同的概念。但里面的逻辑到底是什么?

如果要搞清楚里面的逻辑,我们要先算清楚一笔账,就是现在中国的房子到底值多少钱?我们先看一下北上深:

根据北京、上海、深圳三个城市统计局公布的2015年国民经济和社会发展统计公报显示数据,这三个城市的常住人口加一块大约在5800万,如果算上2016年新增的常住人口,起码要在6000万人以上。如果按照政府公布的人均居住面积35平米来计算的话,那么这些人口目前居住的面积共计21亿平米,参考一线城市房价每平米5.7万计算,市值大约为120万亿。

 

而现在北上深单价5.7万的房子绝对是位置较偏的地段,所以这21亿平米的房屋总市值绝对要比120万亿要多。(注:蚁族、鼠族这些中小范围群体不是本文研究重点,暂不计入统计。)

以同样的算法,笔者对广州、杭州、天津、厦门、南京、苏州、武汉、福州这些一二线热点核心城市的房价作估算,粗算的规模大约有60万亿的市值。

两项合计,这十一个大城市常住人口居住的房屋市值规模大概有180万亿之多。

这是本文探究关键问题的前提。

而问题的关键是这些城市过去一年半来房价基本完成翻倍,深圳上涨幅度甚至高达150%!所以,这180万亿市值里面有至少80万亿是过去一年半凭空涨出来的。

那么根据上面的数据,我们做一个逻辑推导:

从理论上讲,这些新增房价的市值,在二手房交易时都可以获得银行贷款。而实际上,这180万亿里面有108万亿市值一定会变成贷款(按照平均四成首付来计算),因为现在的购房市场,没有人会傻到全款买房。

那我们假设二手房换手周期为10年,那么每年要新增10.8万亿的房屋贷款,对应要新增10.8万亿的M2!即便未来10年不再新增一套新房销售,每年M2也要增加至少10.8万亿!

而如果新房继续销售,那M2增加的会更多!

截至2016年11月末,全国商品房销售金额为10.2万亿。预估全年新房销售额会达到11万亿。如果明年也按照这个销售额来计算,按目前30%的首付政策,则每年新房销售会带来6.6万亿的新增贷款余额,对应就要新增6.6万亿的M2.

二者合计,每年仅房贷这一块儿都要新增17.4万亿的贷款。换句话说,即便把其它所有新增贷款都停掉,单房屋贷款这一块儿就要让M2每年新增17.4万亿!

并且这还没有包括上述十一个城市以外的城市二手房屋贷款。

而从过去四年来看,2016年新增M2为14.8万亿,2015年为16.4万亿,2014年12.2万亿,2013年13.2万亿。

所以,从未来看,M2的增速是不得不维持在高位!从2016年下半年开始的人民银行的信贷数据就能看出来,房贷的占比越来越高!

 

很多实体企业拿不到银行贷款,其实不是银行不愿意给企业贷款,而是房贷把所有信贷资金都占满了。

可以肯定的是,2016中国的M2基本是是被高房价给倒逼出来的!而未来,除非限制二手房屋交易,或者让房价崩盘,否则,高房价会继续倒逼央行进行货币大放水。

而对于实体经济而言,有人说,如果实体企业拿贷款这么困难,继续再增加M2不就行了?有什么问题呢?我们看下面的分析。

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2、M2与汇率的死亡螺旋

在过去十几年经济高增长时期,M2高增长无所谓。因为中国实体经济好,有贸易顺差撑着,有GDP撑着。但现在经济增速下来了,M2增速大于GDP增速实际上就意味着通货膨胀。

即M2增速-GDP增速,就是理论上的通货膨胀率。

按照现在6.5%的GDP增速和13%的M2增速,那么理论上的实际通胀率应该是6.5%。按照购买力平价理论,汇率贬值压力就是6.5%,这个后果是相当可怕的。

所以M2增速必须要下降。但是从下半年以来,单是住房带来的新增贷款已经快达到这个增速了。

现在央行的货币发行政策,信贷货币乘数已经用到了一个极限,由于外汇储备一直流失,央行的基础货币已经不够用了,于是就开始用逆回购和各种增加流动性的手段(PSL\MLF\SLF)来充当基础货币。

 

而央行要增加M2,增加基础货币供应量其实就是在无锚印钞。或者采用第二个增加M2的手段,就是降低存款准备金率,增大货币乘数。

但要即将面临的问题也来了,美元加息周期已经到来,未来美元要一家独大,什么货币都得靠边站,而中国外汇储备现在越来越少,如果M2要维持高速增长,汇率就要崩盘。

更加让人担忧的是,如果任凭M2继续高速增长,房价会受此支撑接着涨,然后上涨后的房价会带来更大的新增贷款,继续增加未来巨量的M2,形成了一个正反馈,直到货币极其泛滥,如果GDP增速上不来的话,最后也是汇率崩盘。

看到这儿,估计大家就能理解上个世纪90年代初的日本和2008年的美国政府为什么要主动刺破了本国的房价泡沫,因为如果不刺破,政府的货币信用就要崩溃,后面引发的问题就不仅仅是经济危机了,可能整个国家都要大动荡。

未来要想阻止这个反馈链,只有三种情况:要么房价直接下跌,要么继续提高首付大幅降低房贷规模,要么出台政策大幅限制一二线核心城市二手房交易量。

而最后两种情况的引起的结果还是房价大跌。

而房价如果大跌,地价也要大跌,地方政府如果没有卖地收入财政就要坍塌。并且房价大跌还会引发大面积的购房贷款违约事件。

所以,上面的事件推论就引发了之前闹得火热额所谓政府是保资产还是保汇率的争论。其实,不是保谁不保谁的问题。而是一旦经济周期进入死亡螺旋,必然会造成局部失控。并且现在很多反馈链已经形成,当局骑虎难下,只能把平衡木给拿稳了,一步一步小心翼翼的向前走。

3、死亡螺旋的夺命稻草-通货膨胀

而川普上台对中国的威胁非常大,如果川普带领美国搞贸易关税保护政策,进行美国的去全球化。那么会让中国的贸易顺差直接暴降,中国国内的产业资本直接进入寒冬期。央行的外汇储备会下降的更快,必然造成汇率巨压,而人民币贬值又会造成进口原材料价格上涨,传导到国内的物价上还是通货膨胀。

所以,之前很多人认为中国如果出现贸易逆差,商品出口变少,国内物资增多然后物价下跌的——这个逻辑是极其荒谬的。如果外需减少,国内的厂家直接减产甚至停产,对应的GDP产值会直接消失。而M2增速不减,GDP下滑,通货膨胀率上升又会直接进入下一个负反馈链。

写到这儿,死亡螺旋的逻辑推导到底为止,笔者只是观察到上述问题。也许有很多因素笔者没有考虑在内,也许未来会有新的积极改善因素进入到上述反馈链当中扭转当前困境。但我们还是希望未来能逆转死亡螺旋,重回发展振兴之路。希望一切都能向好!

作者:拾叶 

来源:米筐投资(ID:mikuangtouzi)

 
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